Non commettere questa operazione: farà lievitare le spese condominiali e in casa tua arriverà la stangata.
Le spese condominiali sono tutti quei costi necessari per la gestione, la manutenzione e la conservazione delle parti comuni di un condominio. Nel Regolamento di Condominio è indicato come ripartire tutte queste spese che non si limitano solo ai costi di ordinaria amministrazione, come la pulizia delle scale o la bolletta della luce comune, ma includono anche interventi più significativi.
Infatti, le spese riguardano sia la manutenzione ordinaria e straordinaria, i servizi comuni (ascensore, riscaldamento centralizzato, portierato) oppure le spese per migliorare l’efficienza o l’uso delle parti comuni. In genere ogni mese occorre pagare le spese condominiali. Ma attenzione, se commetti questa operazione, le spese condominiali lieviteranno enormemente: ecco cosa sapere.
L’operazione che fa aumentare le spese condominiali
Se oggi paghi 100 euro al mese di spese di condominio, per esempio, c’è un’operazione farà lievitare enormemente questa cifra. Si tratta del cambiare la destinazione d’uso da abitazione ad ufficio. Molti professionisti scelgono infatti di trasformare una parte della propria abitazione in un ufficio in condominio.
È una buona soluzione, anche moderna, ma le spese condominiali sono destinate a cambiare, in aumento, se un appartamento diventa ufficio. Questo non solo per motivi economici ma anche amministrativi. In base alle tabelle millesimale, ecco che viene determinato quanto si pagherà e secondo quali criteri.
Nel condominio le spese vengono ripartite così: ognuno contribuisce alle spese comuni in base al valore della propria unità immobiliare. Finché le tabelle restano in vigore, esse hanno forza vincolante per tutti: non è possibile pretendere modifiche o eccezioni individuali, nemmeno in caso di cambio d’uso dell’appartamento, se prima non si segue l’apposita procedura legale.
Le modifiche alle tabelle millesimali
Le tabelle millesimali non sono immutabili poiché la legge consente la modifica solo quando:
- viene riscontrato un errore materiale o di calcolo nella loro redazione originaria
- ci sono cambiamenti strutturali o di destinazione d’uso quindi il valore proporzionale di una o più unità varia oltre un quinto, cioè più del 20%.
Nel primo caso è sufficiente correggere l’errore tecnico. Nel secondo, invece, serve una deliberazione condominiale. La decisione può essere presa con il consenso unanime dei condomini oppure, più frequentemente, con una maggioranza qualificata cioè un’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore complessivo dell’edificio. Quindi, solo se mutano le condizioni, qualora ci fosse il cambio di destinazione d’uso da abitazione a ufficio, ciò inciderebbe sulle spese.
Ma trasformare un’abitazione in ufficio non significa, di per sé, che le spese aumenteranno. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 19797 del 5 ottobre 2016, ha chiarito che per aggiornare le tabelle serve una prova concreta e tecnica dell’effettiva variazione di valore. Dunque una perizia redatta da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra), che dimostri che la nuova destinazione ha modificato il valore proporzionale dell’unità rispetto all’intero edificio in misura superiore al 20%.
La valutazione tiene conto anche dei cosiddetti “coefficienti di destinazione” ovvero dei parametri che attribuiscono un peso diverso in base all’utilizzo dell’immobile. Infatti, pensiamo al fatto che un ufficio tende a sfruttare maggiormente le parti comuni (ascensori, scale, cortili o ingressi) rispetto a una normale abitazione. Quindi occorrerà che vengano aggiornate le tabelle millesimale poiché se la perizia conferma una variazione superiore alla soglia del quinto, la questione viene poi portata in assemblea, che dovrà deliberare l’eventuale aggiornamento delle tabelle millesimali.
L’aumento delle spese condominiali non scatta nel momento in cui l’abitazione viene trasformata in ufficio. Infatti fino a quando le nuove tabelle millesimali non vengono approvate formalmente, l’amministratore deve continuare a utilizzare quelle esistenti. Si ricorda infine che il pagamento della perizia e della revisione delle tabelle millesimali spettano a chi ha provocato la variazione.